1970년대 중반에 부동산 기회를 잡은 사람들은 1970년대 말에 큰돈을 벌었다. 1980년대 중반에 그런 기회를 잡은 사람들도 1980년대 말에 재산을 크게 늘릴 수 있었다. 2002년쯤 부동산 투자에 나선 사람도 큰돈을 벌었을 것이다. 역시 2010년대 중반에 저금리가 지속되었던 시기에 부동산은 활황이었으며 부동산 투자에 나선 사람은 큰돈을 벌었을 것이다. 앞으로도 이런 기회는 언젠가는 반드시 찾아온다.
그런 때가 과연 언제 다시 찾아올까? 부동산 투기가 언제 기승을 부리는가를 알면 그 시기를 미리 짐작할 수 있다. 일반적으로 유동성이 풍부할 때, 즉 돈이 넘쳐 날 때에 부동산 투기 바람이 분다.
그럼 언제 유동성이 풍부해지고 돈이 넘쳐 날까? 경기 호조가 최소한 2~3년 이상은 지속된 다음이다.
경기 호조가 비교적 장기간 이어지면 기업의 이익은 빠르고 크게 증가한다. 그러면 기업의 부동 자금이 늘어난다. 이런 때에는 임금 상승률도 빠르게 증가하면서 소득이 소비보다 더 많아지고, 개인의 저축도 많이 늘어난다. 기업 이익이 늘어나고 그 이익이 쌓이면 기업 가치가 커지고, 당연히 주식 가격이 올라간다. 주식 시장이 상승장을 보이면 개인 투자자도 주식 투자에 관심을 보이기 시작하고, 그동안 쌓아온 저축이 몰려오면 주식 시장은 더욱 달궈진다. 주식 시장이 호황을 보이면 더 많은 돈을 벌어 주고, 이에 따라 돈은 더 풍부해진다.
이렇게 불어난 돈이 부동산 시장으로 눈을 돌리면 부동산 투자 바람이 본격적으로 일어난다.
간단하게 말해, 위와 같은 일들이 벌어지고 부동산 가격이 남모르게 조금씩 오르는 기간이 1년 정도 지속되면, 이때가 부동산 투자에 나설 절호의 기회라고 보면 틀림없다.
지금은 아직 그런 조짐이 보이지 않지만, 장차 경기가 살아나서 1~2년 정도 지속되면, 위와 같은 일들이 차례로 일어날 것이다.
그럼 경기는 언제 살아날까? 경기가 살아날 것을 어떻게 미리 알아낼 수 있을까?
이 문제에 대해서는 한마디로 말하기가 어렵다. 소득이 어떻게 변동하는가를 먼저 알아야 하는데, 그 경제 원리가 여간 복잡하지 않기 때문이다.
돈 버는 경제학 도서 P. 86~87 요약
〈돈 버는 경제 큐레이션〉
예외적으로 경기 호조와 상관없이 불과 몇 년 전에 부동산 가격이 폭등하였던 적도 있었습니다.
2020년 시작된 코로나로 사회적 격리가 불가피했던 시기에 그로 인해 피해를 본 사업자와 시민들은 국가 재정으로 생활비 및 사업 자금을 수혈받아 버틸 수밖에 없었습니다.
이때부터 코로나가 종식되었던 2022년 5월경까지 막대한 유동성 자금이 시중에 풀리면서 부동산 가격이 상승하였습니다.
그런데 약 1년여 만에 폭등하던 부동산가격이 하락하기 시작하여 지금까지도 부동산 경기가 살아나지 못하고 있습니다.
이러한 현상은 코로나의 피해를 회복하기 위한 단기성 자금으로 부동산가격이 상승한 것에 불과하기 때문에 경기 호조에 의한 상승기와 같은 지속적인 소비가 뒷받침되지 못하였기 때문이고, 시중에 풀린 막대한 유동성 자금에 의해 부동산가격이 폭등하자 점차 물가 인상이 이어졌으며, 인플레이션의 위험이 발생될 것을 우려한 한국은행이 금리 인상 결정을 내린 점이 작용되었기 때문입니다.
이렇듯 부동산 경기는 경기 호조에 의해 살아날 수 있고, 한국은행의 금리 인상에 의해 하루아침에 침체될 수도 있음을 파악할 수 있습니다.
코로나의 피해를 회복하기도 전에 부동산 경기마저도 단기간의 상승과 하락을 경험하게 되었던 터라 국민들은 혼란스럽지 않을 수 없었습니다.
일반적인 부동산 경기는 경제의 영향을 받는다 하더라도 그에 따른 피해는 미비할 수 있습니다.
하지만 한국은행에 의해 급격한 금리 인상이 단행될 경우는 금리의 영향에 더욱 즉각적이고도 치명적으로 반응하게 되는 부동산의 특성상 본의 아니게 피해를 보는 이들이 속출할 수 있습니다.
또한 그 피해는 각계각층의 사회적 현상으로 파급될 수 있습니다.
그렇다면 부동산 경기는 언제쯤 다시 살아날까요?
경기 침체가 지속되고 고금리가 지속되는 한 부동산 경기는 좀처럼 살아나지 않을 것입니다.
게다가 건축 원자재 상승 및 인건비 상승으로 인한 공사비 상승은 민간사업자가 주택 공급을 꺼리게 만드는 원인이 되고 있습니다.
경제학의 이론에서 다른 모든 조건이 일정한 상태에서 가격이 오르면 수요량이 감소하고 가격이 내리면 수요량이 증가하는 수요의 법칙을 생각하지 않을 수 없습니다.
예를 들어 아파트 가격이 5억 원으로 그대로인데 사람들의 소득이 증가했다고 가정해 보죠. 소득이 증가하면 구매력이 증가할 테니 사람들은 더 많은 아파트를 구입할 수 있을 것입니다. 즉 아파트의 수요가 늘어날 것입니다.
공급의 법칙에 따르면 다른 모든 조건이 일정할 때 가격이 오르면 공급량이 늘어납니다. 가격이 오르면 수요량이 줄어드는 수요의 법칙과 반대입니다.
예를 들어 아파트 가격은 5억 원으로 그대로인데 공사비가 오르면 아파트를 만드는 비용이 늘어나게 됩니다. 이는 같은 비용으로 예전보다 더 적은 수의 아파트를 공급할 수 있다는 것을 의미하기 때문에 공급량이 줄어들고 이윤도 줄어드는 결과로 이어집니다.
반대로 새로운 기술이 개발되어 아파트를 만드는 비용이 적게 든다면 같은 비용으로 예전보다 더 많은 아파트 수를 만들 수 있다는 의미입니다. 공급량도 늘어나고 이윤도 늘어나게 됩니다.
만약 아파트 한 채의 가격이 현재 5억 원인데 신규 분양하는 아파트가 6억 원이면 아파트를 구입하는 고객이 늘어날까요?
그렇습니다. 소득의 증가는 일어나지 않은 상태에서 현재의 가격보다 비싸니까 구입 의사가 낮아질 것입니다.
우리 경제는 장기적 침체를 극복할 수 있는 각종 통계 지수가 낮은 단계를 유지하고 있어 소득이 증가하는데 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 추측해 볼 수 있습니다.
그래서 예전보다 소득의 양극화 현상이 더욱 심화돼 가고 있고 기업에서 생산되는 상품의 차별화 전략이 기업의 매출에 중대한 영향을 미치고 있습니다.
즉 경기 침체의 구간에서 소득의 증가가 이루 어기지 힘들 것이라 가정한다면 5억 원의 아파트에서 신규로 공급하는 6억 원 아파트로 이전하는 수요는 적게 마련입니다.
그러나 소득의 상위 수준에 있는 이들은 새로운 트렌드를 잘 적용한 편리한 아파트가 공급될 때 6억 원보다 비싼 7억 원이라도 구입하는 성향을 띠고 있다는 것입니다.
가령 소득 수준이 비슷한 상위 10%의 신규 아파트 구입 의사가 있는 고객에게, 입지 조건이 같다고 가정하고 7억 원대의 일반적인 아파트와 7억 원대의 조/중식 서비스를 누릴 수 있는 아파트를 동시에 공급하게 된다면 어떤 아파트에 관심이 더 높을까요?
아마 후자의 아파트가 분양률이 더욱 높을 것입니다.
이러한 점들에서 향후 몇 년 동안 공급이 부족할 것이라는 현실을 직시하더라도 경기 침체가 지속되고 고금리가 지속되는 한 부동산 경기는 살아나기 힘들 거라는 점을 예상할 수 있습니다.
부동산 공급의 관점에서 보면 경기 침체의 기간에도 입지 조건이 우수한 트랜디한 주택을 공급한다면 한동안 수요와 공급의 법칙과 가격에 좌우되지 않을 정도로 분양률이 높을 것으로 사료됩니다.
일반인이 예측할 수 없는 금리 조정이라지만 금리 인하가 결정되기라도 하면 프리미엄은 더욱 높아질 것이기도 합니다.
부동산은 부동성이라는 특징과 토지의 한계성이 맞물려 고급화 및 차별화된 희소성이 갖추어진다면 소비를 할 수 있는 여력이 있는 상류층에게는 선호될 것입니다.
지역을 불문하고 가격대의 차이가 있을 뿐 위와 같은 조건의 상품 경쟁력이 유일하다면 부동산 경기 침체에도 불구하고 불패할 수 있는 이유가 될 것입니다.
결국 다른 산업과 더불어 부동산 상품도 시대의 변화에 대응하여야 하는 시기가 다가왔음을 시사하고 있습니다.
