최근 건설 부동산 업계가 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 살얼음판을 걷고 있습니다. 금융권까지 영향을 받을 수밖에 없는 실정에 이르다 보니 정부도 문제 해결을 위해 다양한 대책을 내놓고 있습니다.
여러 가지 정부의 대책 중에서도 2024. 1. 10. 부동산대책 「국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안」 발표에 대해서 알아보겠습니다.
정부는 다음 4가지 대응 방안을 통해 국민이 바라는 주택 공급을 확대해 나갈 계획입니다.
1. 국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제를 전면 개선
2. 도심 내 다양한 주택 공급을 확대
3. 공공 주택을 빠르게 공급하여 주택 공급 회복을 견인
4, 안정적 주택 공급을 위해 건설산업 활력을 회복
또한, 국민 수요에 맞는 도심 공급 촉진과 공공물량 확대를 통해 국민 주거안정을 지원하고 건설산업의 활력도 도모해 나갈 계획이라고 합니다.
이번 대책의 추진 배경을 살펴보면
작년 주택 공급의 선행지표인 인허가, 착공이 위축되었으며 그중에서도 연립, 다세대 등은 더욱 크게 감소한데 따른 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서 충분한 주택 공급을 통한 수급 균형이 필수적인 상황이 되었기 때문입니다.
특히 1인 가구, 고령화 등의 인구변화로 다변화되는 주택 수요에 부응하기 위해서 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 필요가 있습니다.
* '23.1~11월 인허가는 29.4만 호(전년 동기比 △37%), 착공은 17.0만 호(전년 동기比 △52%)↳ 특히, 전년 동기比 인허가는 아파트 △34%인 반면 그 외 주택 유형은 △51%
고금리, 고물가가 지속되면서 주택 건설 사업성은 크게 악화되었고, 공급 위축의 장기화 시 건설산업과 지역 경제에도 영향을 미칠 수 있습니다.
한편, 시장 과열과 강화된 규제로 높아진 주택 가격의 구입 부담과 고금리 여파로 인한 주택 보유 부담이 높아지며 주택시장도 최근 하락세로 전환(실거래 기준) 하여 거래가 정체되는 현상이 나타나고 있습니다.
빌라 및 오피스텔은 전세사기 영향 등으로 수요가 위축된 실정이며, 재건축 3대 규제(분상제, 안전진단,재초환)는 개선되었으나 과도했던 공급 규제 여파로 선호도 높은 도심 공급 기반은 악화되었습니다.
주택 공급의 부진은 거시여건 및 주택시장 침체에서 비롯된 측면이 있는 것으로 파악되었고, 그에 따른 대응책을 마련하지 않는다면 장기적 경기 침체로 이어질 가능성이 높아질 것으로 추정되기 때문입니다.
대응 방향은 아래의 표로 요약되어 있습니다.
| 도심 공급 확대 |
재건축‧ 재개발 |
➊ 사업속도: 패스트트랙 도입 ➋ 진입문턱: 정비사업 추진 요건 완화 ➌ 사업성: 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화 ➍ 중단 없는 사업: 공사비 갈등 완화 |
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| 1기 신도시 재정비 |
➊ 신속하고 내실 있는 계획 수립 ➋ 노후계획도시 정비 사업여건 획기적 개선 ➌ 공공의 역할은 충실히, 차질 없이 이행 |
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| 소규모정비‧ 도심복합사업 |
➊ 진입문턱: 사업 가능 지역 확대 ➋ 사업속도: 절차 간소화 및 참여유인 제고 ➌ 사업성: 인센티브 및 자금지원 강화 ➍ 광역 정비: 미니 뉴타운 지원 확대 |
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| 다양한 유형의 주택공급 확대 |
공급 여건 개선 | ➊ 도시‧건축규제 완화 ➋ 세제‧금융지원 | ||
| 활용도 제고 | ➊ 구입 부담 경감 ➋ 등록임대 사업 여건 개선 ➌ 기업형 장기임대 활성화 ➍ 신축매입약정 확대 |
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| 전세사기 예방 및 피해지원 | ➊ 보증금 피해 경감 지원 ➋ 피해자 주거 지원 강화 ➌ 종합 지원체계 강화 ➍ 철저한 전세사기 예방 |
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| 신도시 등 공공주택 공급 | 공공주택 공급 확대 |
➊ `24년 공공주택 14만호+α 공급 ➋ 공공주택 민간 참여 확대 |
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| 3기 신도시 등 공공택지 |
➊ 물량 확대: 신규택지 2만호, 수도권 신도시 3만호 ➋ 신도시 조성속도 제고 |
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| 건설경기 활력 회복 | 자금조달 및 유동성 지원 |
➊ PF대출 지원 ➋ 유동성 지원 | ||
| 공공지원을 통한 민간 애로 해소 |
➊ 지방 사업여건 개선 ➋ 공공임대 참여지분 조기 매각 |
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| 사업장별 갈등 해소 지원 |
➊ 공적 조정위원회 ➋ 민간 사업장 공공 인수 ➌ 정상화 펀드 |
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| 건설사업 관련 리스크 완화 | ➊ 공사 재개 지원 ➋ 수분양자 보호 ➌ 협력업체 보호 |
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| 건설투자 활성화 |
➊ 재정 조기집행 ➋ 민자사업 확대 |
세부적인 대응 방안은 아래의 자료를 다운로드하시어 참조하시기 바랍니다.
〈돈 버는 경제 큐레이션〉
정부의 2024. 1. 10. 부동산대책의 세부 대응 방안 중 다양한 유형의 주택 공급 확대 내용에서 그간 오피스텔에 금지되었던 발코니 설치를 전면 허용하는 방안을 발표함에 따라 향후 "주거용 오피스텔"의 전망에 대하여 이야기해 보도록 하겠습니다.
먼저 오피스텔의 특징에 대해 알아야겠습니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되고 사무실과 주거의 기능을 겸한 건물입니다.
오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어이고, 주거와 사무공간을 선택하여 사용하며 주택은 아니지만 주택으로 사용이 가능합니다.
즉 업무용으로 사용하면 사무실, 주거용으로 사용하면 주택이 될 수 있고 사용방법에 따라 세금 차이가 발생합니다.
다른 주거 상품에 비해 상업지역에 위치하여 편의 시설과 교통이 좋을 수 있습니다.
오피스텔의 진화 과정을 보면
지난 2022. 9. 부동산대책에서 오피스텔 바닥난방 허용 기준이 85㎡에서 120㎡로 상향되었고, 2023. 3. 부동산대책에서는 내수활성화 방안으로 아파트와 동일하게 DSR을 적용하게 되었습니다.
이번 2024. 1. 10. 부동산대책에서 2024. 1.부터 2025. 12.까지 2년간 준공된 소형 신축 주택에 한하여 전용면적 60㎡ 이하 주택을 최초 구입(수도권 6억, 지방 3억 이하, 아파트 제외) 시 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택수가 제외되지만, 60㎡ 이상의 주택 및 오피스텔은 아파트와 동일하게 1가구 2 주택 적용을 받습니다.
또한 오피스텔의 발코니 설치를 전면 허용함으로써 아파트와 동일하게 발코니를 서비스 면적으로 분류할 수 있게 되었습니다.
오피스텔이 아파트와 다른 점은 ①아파트는 일반적으로 취득세율이 1.1%(취득가액과 주택 수에 따라 변동)인 반면, 오피스텔은 4.6% 고정이고 ②주거와 사무실을 용도에 따라 선택하여 사용할 수 있으며 ③청약 통장 유무에 관계없이 청약할 수 있습니다.
향후 "주거용 오피스텔"은 정부의 꾸준한 비아파트 규제 완화 개선안에 의해 아파트와 거의 유사한 조건으로 공급되는 시기가 다가올 것으로 예상되며, 상업지역에 위치하여 편의 시설과 교통이 우수한 입지적 장점과 용도를 자유롭게 선택할 수 있는 법률적 특징을 활용한 투자가 선행된다면 아파트 대체상품으로써 손색이 없을 것으로 사료되며, 더욱이 그 지역의 트렌드를 잘 반영한 입지가 우수한 "주거용 오피스텔(전용 30평)"은 향후 프리미엄이 높아질 것으로 전망됩니다.
